本項目位于南寧——東盟經開區內，位于南寧市半小時經濟圈內。開發區有公路直通城區，蘭海高速公路、邕百二級公路橫穿開發區,即將開工建設的蒼碩高速公路和河池至南寧鐵路專線將過境開發區并設立專站。另外，項目地距離南寧機場僅有1小時左右路程，便捷的立體交通網絡已經逐步形成。對于未來本項目開展旅游、度假及居住地產提供了便捷的交通保障，整體上是一種對區域產品的品質提升。

本項目屬于南寧——東盟經濟開發區旅游度假開發板塊，規劃總面積7.2平方公里。項目地各主要入口可通向府城城區、武鳴縣城、南寧市區、平果、百色、河池、貴州等，交通便利。

規劃項目地位置南側相鄰開發區高爾夫球場和部分高檔度假區，環境優美，服務高端，從區域開發角度整體規劃步調一致。因此，從局部區位看，也具有環境氛圍協調的優勢。

項目地區位交通

項目地在廣西的區位

項目地在東南亞地區的區位

(二)現狀分析

項目地區域地形豐富，包含山體、河流、丘陵、湖泊、水庫、林地、農田、村莊等，整體體現出鄉村田園風情，尤其以水系豐富為特色，適于旅游度假開發，便于造景?？蛇M行建設區域包括4個村落：方家隊黃家隊、上劉村、下劉村、果園隊。區域內道路眾多，水系包圍，村莊伴水而居，除核心基本農田外，農田水塘均分布在村莊四周。

地塊現狀圖

(三)資源梳理

(四)地形分析

項目地境內多為山地丘陵，核心為大片農田，地勢落差100M;?最高地區為項目地西北側的岜音山脈，海拔在180m左右。

高程分析圖

項目地內地勢多種，除田園、林地水系外，大多為緩坡和丘陵地勢，相對適宜建設用地占總面積的一半以上，有利于開發建設。

適建性分析圖

本項目適建性較好的區域較少，未來考慮改變局部地形以滿足建設需求。

(五)建設背景分析

a) 政策背景

廣西把2012年定為休閑農業拓展年，把休閑農業打造成重要的特色新型產業。這就意味著以農業為基礎的服務型行業、地產、旅游、餐飲等在發展過程中具有一定的發展優勢，是政府著力支持的開發項目。

b) 產業背景

以農業為題材的精致農業、休閑農業、現代農業等市場比較火熱，全國各個地區都在推動有關農業的產業發展。

c) 相關規劃

本項目位于南寧——東盟經濟開發區內的旅游休閑度假區內。根據開發區總體規劃，將整個開發區未來定位為南寧市北郊以工業產業支撐的生態衛星新城，其中包括三大板塊：中心城區、農業板塊、旅游度假板塊。在以三大板塊為支撐，整體打造生態和諧新城的目標指導下，通過轉變鄉村固有產業結構，加快城鄉統籌步伐，這是本項目在南寧——東盟經濟開發區內所承擔的主要內容。

d) 市場需求

都市近郊型農業旅游成為熱點，山水田園生活方式引發回歸鄉村熱潮，南寧造城運動帶動高端商務度假需求市場發展，多元化、復合型產品開發受市場青睞。

e) SWOT分析

小結

本項目具有濃厚的農業底蘊與鄉村文化，是項目發展的核心組成部分，因此對于農業的發展要更多的依靠政策、依賴市場。地處東盟經開區，坐擁岜音山、岜音湖、千畝良田的良好資源，以此為基礎發展休閑農業、精品農業及與之結合的旅游度假、地產開發是極佳的選擇。

二、開發思路

通過綜合分析，確立本項目以旅游度假、農業產業、生態宜居為主旨的發展方向，通過三者的相互融合，改善民生，提升區域品質，再造新型鄉村，為開發區構建生態和諧新城添磚加瓦。

以生產、生活、生態相結合平衡發展的“三生”理念為指導，打造田園旅游社區開發新模式。

三、總體定位

以山水田園為基底的集農業、旅游、度假、養生、居住、會議、自駕車休閑于一體的創新型農業生態旅游綜合體。

(一)市場定位

1.旅游休閑市場

核心市場：南寧本地及過境分流市場

基礎市場：以開發區為圓心，500km為半徑的城市圈休閑市場

機會市場：廣西周邊省市市場

2.商務會議市場

核心市場：南寧及本地政府接待市場

基礎市場：廣西中高端商務政務會議市場

機會市場：全國及東盟中高端商務政務會議市場

3.養生度假市場

核心市場：南寧及周邊市區的商務、政務人士

基礎市場：南寧市區養生養老人群

機會市場：全國來南寧旅游度假的客源人群

4.新居民市場

核心市場：以南寧市區白領、商務政務為主的置業市場

基礎市場：以廣西本省為主的二次置業市場、以北京、東三省為主的投資度假市場

機會市場：全國及東盟高端人群為主的置業投資市場

5.自駕車旅游市場

核心市場：南寧自駕車市場

基礎市場：南寧周邊市區自駕游市場

機會市場：以華南區域為核心的全國自駕游市場

(二)主題定位

以山水田園為主題的休閑運動、康體養生、商務會議、宜居度假服務產品。

(三)功能定位

四、規劃設計

(一)規劃布局研究

(二)規劃總平面

土地利用規劃圖及技術指標

總平面規劃圖

(二)功能分區

總體功能配套

分區產品列表

五、重點項目設計一覽

(一)方家大院

方家大院規劃總平面圖

方家大院規劃功能分區圖

方家大院規劃農田配套圖

方家大院規劃鳥瞰圖

方家大院部分建筑設計圖

(二)西江小鎮

西江小鎮規劃總平面圖

西江小鎮功能分區圖

西江小鎮農田配套圖

西江小鎮鳥瞰圖

西江小鎮部分建筑設計圖

(三)竹林人家

竹林人家規劃總平面圖

竹林人家功能分區圖

竹林人家農田配套圖

竹林人家鳥瞰圖

竹林人家部分建筑設計圖

(四)高爾夫小鎮

高爾夫小鎮規劃總平面圖

高爾夫小鎮功能分區圖

高爾夫小鎮農田配套圖

高爾夫小鎮鳥瞰圖

高爾夫小鎮部分建筑設計圖

六、投資概算與效益估算

(一)投資匡算

根據測算，本項目總投資約9億元，其中政府投資額為8248萬元，主要為市政設施、景觀節點及景區投資，占總投資的9.1%;進行招商引資部分開發商投資額為73253萬元，占總投資的81.5%;其他預備及不可預見費用8520萬元，占9.4%。

(二)收益分析

收益方式主要來自于：

1.項目所在地房地產物業銷售 ——可獲得的最快速和最整體的收益。

商業物業銷售收入：通過出售各個小鎮內的各種商鋪、客棧等產生的收入。

住宅地產銷售收入：通過出售各個小鎮住宅地產獲得的收入。

2.旅游收入——可獲得的穩定收益，短期收益相對適中，收益期長。

景區門票收入：最常規的收入。

游樂項目收入：景區最常規的收入之一，通過經營項目內游樂項目獲得的收入。

交通工具收入：景區最常規的收入之一，通過經營項目內交通游樂項目獲得的收入。

參與性活動收入：景區最常規的收入之一，通過經營項目內各種臨時和長期的游客參與活動獲得的收入。

3 .服務體驗項目經營收入 ——可獲得的最穩定的的收益。

餐飲住宿收入：通過項目內餐飲項目經營、接待設施經營所獲得的收入，為園區的常規收入組成部分。

娛樂休閑收入：通過項目內休閑娛樂項目經營所獲得的收入，為園區的常規收入組成部分。

4 .農業產業收入 ——出租、出售項目地農業用地或所產生的農產品，土地持有者和開發主體均可獲得長期收益。

花卉、特色農產品等精致農業產品種植銷售。

有機水果蔬菜、有機品牌加工等科技農副產品銷售。

用于休閑農業服務和造景的餐飲、采摘、觀光等消費型收入。

項目主要收益主體為政府所組建的園區管委會、開發商及當地農民。

政府主要收益來源為園區經營項目稅收、土地出讓費用、規劃后4A景區經營管理費用、農業產業經營收入、區域部分活動組織場地租賃及贊助費用、整個園區的物業管理、市政收費等。

開發商主要收益來源于地產一次性收益、部分商業店鋪出租及經營性項目。

當地農民主要收益來源于：安置補償收益、土地出租轉讓收益、就地工作或參與區域項目經營收益以及更好的生活條件與社會保障。

七、分期規劃

為了合理有效高速的進行項目開發，整個項目區的開發建設按功能分區分步驟建設，在2012-2016四年間分三期來實施：

近期( 2013 )：一期準備時段，區域環境打造與提升。

2013年上半年——開發準備階段，由政府主導參與項目的規劃審批及項目地開發前期的人員安置、環境整治、招商宣傳以及成立整個園區開發的工作管理團隊等工作。

2013年下半年——項目進入全面建設準備階段。進行整個項目地的環境改造、土地整理、景觀節點打造、綠道道路、排污等基礎設施建設，并對園區農田進行合理規劃分配種植。

中期( 2014 —— 2015 )：二期全面建設時段，形成完整的區域構架，開始進行區域開發建設。

2014年——重點打造田園生活社區、岜音山水社區，通過區域小鎮建設、公園建設、景區建設、木屋會議中心建設形成大園區可進行服務接待及居住的區域。同時逐步開發田園生活社區房車營地項目。

2015年——進行果香農情社區及湖畔雅居社區開發建設。總計利用兩年時間完成本項目重點項目建設，逐步分階段進入運營管理階段。

遠期( 2016 )：三期完善時段，形成完整的收益結構，園區進入整體運營。

2016年——規劃區域整體開發建設完成，進入區域完善階段，并進入整體運營管理階段。

八、項目總結

本項目以廣西特有的山水田園自然資源為依托，抓住城市發展機遇，從宏觀到中觀再到微觀進行總體統籌規劃、詳細設計。在產業層面進行整體布局，并圍繞新型社區組團進行綜合功能配套，從而打造了一個生產、生活、生態相互融合平衡發展的農業休閑型生態旅游綜合體，是一個具有代表性的大型旅游地產項目。

聲明：鑒于項目介紹所可能造成的重要信息泄露，在此不做更加詳細的分析。想了解更多案例詳情，請致電山合水易。

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