4月27日，萬科地產(chǎn)第一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目——位于杭州良渚文化村的隨園嘉樹舉行媒體見面會，伴隨著產(chǎn)品介紹的，是各種有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)的爭議，再一次透露出養(yǎng)老地產(chǎn)尚待市場檢驗的真實處境。??

　　一方面是養(yǎng)老地產(chǎn)已在市場開始扎堆出現(xiàn)，包括萬科這樣的地產(chǎn)巨頭都在準(zhǔn)備推盤;另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)市場仍然是一個“預(yù)測”中的市場。??

　　定位——賣產(chǎn)品還是賣服務(wù)

　　設(shè)想一個畫面： 某日上午11時，住戶楊老先生進(jìn)了自家房門，插卡取電。同時，小區(qū)管理中心的監(jiān)控系統(tǒng)自動記錄：楊老先生到家了。6個小時后，也就是下午5時，安裝在家里的紅外檢測設(shè)備發(fā)現(xiàn)，在這個連續(xù)的時間段內(nèi)，楊老先生沒有去過一趟洗手間。這絕對是異常。??

　　小區(qū)管理中心的監(jiān)控系統(tǒng)根據(jù)紅外檢測設(shè)備發(fā)出的信息，向管理中心工作人員發(fā)出警報：楊老先生可能有意外!??

　　管理中心的管家們根據(jù)系統(tǒng)自動彈出的信息提示，得知楊老先生的病史、性格、家人、興趣等情況。根據(jù)這些已知信息，管家們一邊向相關(guān)的醫(yī)生和家人通報并要求做好準(zhǔn)備，一邊立即上門查看，以免發(fā)生意外。??

　　這就是隨園嘉樹向媒體展示的一個“不活動通知”項目。它既是一個硬件設(shè)備，又是一項服務(wù)內(nèi)容。??

　　萬科賣的這個項目，究竟是房地產(chǎn)產(chǎn)品，還是養(yǎng)老服務(wù);亦或都是???

　　其實，這個定位，就連萬科自己都沒能做出取舍。杭州萬科助理總經(jīng)理宗衛(wèi)國在回顧整個探索過程時說，一開始，萬科也僅僅將養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)作一個產(chǎn)品在設(shè)計，但到了后來，發(fā)現(xiàn)服務(wù)更重要，于是調(diào)整了設(shè)計思路。??

　　項目管理團(tuán)隊的宣示承認(rèn)，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)才起步，未來中國養(yǎng)老地產(chǎn)是基于服務(wù)的產(chǎn)品，還是基于產(chǎn)品的服務(wù)?到現(xiàn)在也沒有定論。但對萬科來講，這個問題已有了解決方案：產(chǎn)品和服務(wù)同樣重要。萬科想要提供全面退休生活解決方案。??

　　最終的模式很可能是：前期賣房，后續(xù)賣服務(wù)，即作老年住戶的管家。在規(guī)劃的服務(wù)項目中，管家連打麻將的時間也要管。住戶如果要去打麻將，需要提前預(yù)約，這樣系統(tǒng)可以幫助解決三缺一的問題，同時控制老人的活動時間，以免久坐。??

　　市場——在憧憬與謹(jǐn)慎之間

　　雖然開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的想法自萬科進(jìn)入杭州市場時就有，但從實際操作來看，那僅僅只是一個想法，離實際操作還很遠(yuǎn)。??

　　隨園嘉樹項目的操作團(tuán)隊相當(dāng)年輕，且缺乏老年工作背景。為了解老年人的需求，最大膽的做法，是派一位當(dāng)年26歲的姑娘入住養(yǎng)老院，近距離了解老年人的需求，還對部分杭州老年人作了社會調(diào)查。??

　　正如宗衛(wèi)國所說，隨園嘉樹“八年磨一劍”，可見其審慎。從設(shè)想到做成產(chǎn)品，用掉了八年時間。這一拖，一個本來只有40年產(chǎn)權(quán)的項目，現(xiàn)在只剩30多年了。?

　　以至于有媒體發(fā)出疑問：萬科作普通住宅也可以，為什么要介入到老年地產(chǎn)項目中?是否有甘愿冒險、多此一舉的成分?

　　對此，宗衛(wèi)國的回答留有余地：美國市場如何之好，大約有15%-20%的房地產(chǎn)交易案是老年地產(chǎn)，但中國的老年房地產(chǎn)市場如何，仍待檢驗。

　　不過，養(yǎng)老地產(chǎn)是近幾年的熱門。過去的十年中，中國的老齡化程度進(jìn)一步加深，杭州、上海更甚。這個演變過程，與萬科當(dāng)初的打算“不謀而合”。

　　中國人口特殊的4-2-1的家庭結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致家庭養(yǎng)老比例必然下降。但根據(jù)國家“十二五”規(guī)劃，仍有96%的人是居家養(yǎng)老。因此，萬科“愿成為專業(yè)服務(wù)提供商”，并從這個項目來觀察，看養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)市場能做多大。??

　　宗衛(wèi)國說，中國人的財富積累到現(xiàn)在，市場會不斷被創(chuàng)造出來，不久的將來，會明確出現(xiàn)人口和社會演化和趨勢。20年前，誰能想到中國房地產(chǎn)市場的今天???

　　客戶——能否接受日式產(chǎn)品與臺式服務(wù)的嫁接

　　隨園嘉樹項目起步時，即向日本開發(fā)商學(xué)習(xí)，“最早是一個技術(shù)問題”，即在舒適的空間和設(shè)施上，如何方便老年住戶。花了大量時間走訪、研究老齡化程度很高的日本。??

　　其實，隨園嘉樹項目最早的設(shè)計單位也是日本的。??

　　掌握了技術(shù)和設(shè)備以后，才發(fā)現(xiàn)問題并未解決，而是才開始。??

　　2011年，操作團(tuán)隊在臺灣時第一次接觸聯(lián)合國大會通過的獨(dú)立、參與、照顧、自我充實和尊嚴(yán)五大照護(hù)原則，成為項目探索的里程碑。臺灣更講究服務(wù)理念、服務(wù)內(nèi)容，以及豐富生活的規(guī)劃，而非房子、配套而已。“老年人需要什么，如何有尊嚴(yán)，要提供退休生活解決方案。”??

　　“所知越多、未知越多。”宗衛(wèi)國表示，在這個過程中，開發(fā)團(tuán)隊不斷地顛覆自己、重構(gòu)理念。比如感應(yīng)燈，最先在衛(wèi)生間也使用了。但后來發(fā)現(xiàn)，感應(yīng)燈是有時間的，而住戶在衛(wèi)生間的時間，一般都超過了感應(yīng)燈的亮燈時間。因此，最后在衛(wèi)生間沒有使用這個技術(shù)。??

　　有人在做產(chǎn)品說明時表示，養(yǎng)老地產(chǎn)要關(guān)照長者的身、心、靈，即要有信仰、尊嚴(yán)，要沉淀對生命的思考。在產(chǎn)品和服務(wù)中，均要貫徹五大照護(hù)原則。??

　　當(dāng)然，誰都清楚，到今日為止，基于產(chǎn)品、社會、生活習(xí)慣等的特殊性，中國老年人最愿意養(yǎng)老的方式究竟是什么，也許連老年人自己也不清楚，誰也沒有答案。??

　　比如，隨園嘉樹臥室的分床設(shè)計，假定老夫妻要分床睡、以免影響睡眠質(zhì)量，但這個理念，能否為中國老年人所接受?一切，馬上將水落石出。??

　　山合水易機(jī)構(gòu)

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