產業地產進行拆分，一個是產業，一個是地產，當然，還有一個非常重要的課題不能忽視，那就是政府。從不同主體來看，本質上講，產業尋求的是協同和資源獲取，一方面尋求產業區域內部的協同，比如產業鏈的高效合作，另一方面追求依托于區域背書獲得外部資源，比如政策條件的優惠、區域背書獲得資金的支持等等。從另一個角度看，產業地產在一定程度上是產業集聚的規模效應，它可以極大地提高這個自組織組織在產業區內的內部高效運作和資源配置，并且還可以利用自己的品牌和規模來獲得強大的議價能力。

從地產的角度看，產業地產實際上是為行業服務的，如何充分發揮區域規模效應取決于強大的規劃能力和設計能力。同時，更重要的是如何吸引外資。以華夏幸福為例，它在產業地產方面做得很好。大部分利潤來自低價位的土地收購和政府的投資回報(這部分毛利率高達95%)。有傳言說，華夏幸福在一些縣和地區幾乎已經簽約投資推廣。強大的投資能力是連接政府和開發商的強大鏈條。另一個原因是后期的運營服務。如今，在地產的白銀時代，我們可以看到大量地產開發商將其股票業務提高到了前所未有的高度，地產服務也做得很好。但做的突出的仍然是少數已建立的地產開發商。

產業地產與住宅地產的區別

雖然從時間上看，產業地產是住宅地產發展成熟的產物，但兩者的相似度上并沒有交集。我們說產業地產的出現源于兩個需求，一個是城市化的發展導致資源溢出，另一個是承接經濟轉型。這就要求： ( 1 ) 產業地產依附于核心城市高度的經濟發展條件和人口密度 ; ( 2 ) 高度開放的市場經濟環境是根本支撐 ; ( 3 ) 一定的產業資源優勢和交通優勢決定了產業地產屬性和形態。例如，浙江省烏鎮依托杭州、上海，依托自身資源，承擔部分研究職能，已成為互聯網產業小鎮。

另一方面，住宅地產實際上是資產定價，而產業地產本質上是金融產品定價，或投資定價。住宅主要依靠供求關系，而產業地產是一種持續經營獲取收入的工具。也就是說，住宅地產強調的是資金的快速回款，因此住宅開發商一般非常關注兩個指標，一個是IRR(內部收益率)，一個是滾動回款周期，前者兼顧了收益率和去化率，后者則是對資金鏈的強把控。而產業地產說白了是運營增值，獲取穩定收益的生意，更加關注EBITDA，或者說經營性凈現金流。

操作為王，衍生兩條路徑

隨著住宅地產和商業地產市場的頂棚逐漸清晰，傳統的土地生產產業已經進入產業地產。典型的兩類代表是傳統住宅開發商萬科，以及早期就明確定位堅持做產業新城的華夏幸福。區別在于前者將產業地產視為自身轉型進行庫存管理的一部分，而后者則專注于此。

在產業地產經營方向上，這兩類企業也有相對明顯的趨勢。首先，萬科作為萬科住宅地產一哥，一直以優質的產品和服務為核心競爭力。萬科過去兩年的產業地產項目質量也很高，比如深圳的前海公館和廣州恩寧路舊改，前者還聯合鵬華基金發行了首個類公募Reits，實現了房地產金融創新和資金快速回流，同時打造了一批優質的特色產業地域。從項目的選擇上可以看出，萬科的產業地產更多的聚焦于比較核心的地段和城市更新上，著重運營地段的增值和地產服務，這樣做的優點是項目普遍比較優質，也能打出萬科自身在產業地產的品牌效應，不過缺點也很突出，項目獲取難度普遍較大，而且萬科似乎也意識到招商能力的不足，擴張沖動并不強。

華夏幸福采取的是農村包圍城市的戰略，是當前產業產權的普遍做法。不同的是，華夏幸福的招商能力是非常可怕的，能夠在園區土地一級開發的時候實現前期鎖定，基本上在園區內的招拍掛變成了定向招拍掛。當它是在土地層面上發展的公園。華夏幸福在早期以“谷安”的示范效應為依托，在過去兩年內開始大規模分布。華夏幸福希望填補核心城市的價值洼地，并依靠強大的投資促進能力引入新的行業和人口，以實現增值和產業服務收入。風險也更加明顯，因為產業地產依賴于核心城市資源的溢出，而且在全國范圍內大規模復制存在一定的風險。