目前，國內已有不少養老地產項目開售甚至竣工入住，但運營模式并不能突破國內養老地產發展所遇到瓶頸問題，基本處于“地產”重于“養老”的尷尬狀態。

　　通過對現有各養老地產項目了解后發現，目前養老地產的盈利模式仍是各開發商未突破的瓶頸，盈利難題導致不少開發商停留在“賣養老房子”的階段，養老所需的家政、餐飲、娛樂、休閑、康復、醫療、陪護等一條龍服務卻仍未發展起來;各有意開發養老地產的房企也嚴謹慎重，大多仍停留在探索階段。

　　例如，萬科于2010年宣布在北京房山竇店試點養老地產項目“萬科幸福匯”，并表示將采用租、售并舉兩種養老地產模式，為萬科養老地產領域鋪路。然而，在總規模達1226戶的幸福匯項目中，作為養老地產試點的房源僅有146套，占比僅11.9%。

　　而作為保利地產開啟養老模式的打頭陣項目--保利西塘越，雖規劃有9000平方米的國際化理療中心，內設專業護理團隊，旨在為上海的業主們提供優質的養生、養老服務，但其項目毫不隱晦地打出“上海南首席度假養生投資產品”的旗號，吸引外來投資客。

　　房地產相關研究報告顯示，目前的養老地產商業模式包括銷售模式、租賃模式以及會員卡模式。選擇哪種模式取決于目標客戶及其服務需求、資金回報期限要求等。

　　銷售模式，即在住宅項目中開發一棟老年公寓，配套老年療養中心，或者配置幾家老年服務機構。這種模式適合帶有老年人的家庭客戶與活躍健康長者。

　　租賃模式，面對的受眾一般是具有高收入、高學歷、比較活躍的特點，比較能接受專業服務，支付能力與意愿也高于平均水平的客戶。從資產配置角度來看，租賃模式的養老地產適合資產管理機構、保險機構等尋求長期資產配置的投資者。

　　目前的會員制模式實際上是給予入昨者購買老年住宅客戶享受專有服務、價格折扣、異地度假的權利，因客戶對象不同，會員權益也大相徑庭。

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