　旅游業成為全球發展最快的振興產業之一，因其良好的發展前景被稱為“朝陽產業”，各地方旅游項目的開發建設也逐步向以政府為導向、以企業投資為主體的新模式。但是,長期以來，由于發展觀念滯后，投資規模普遍較小，旅游資源的開發不充分。大項目的落地和大規模的投資，是實現旅游產業大發展的驅動力。分析制約我國旅游景區投資桎梏,找到一條符合我國旅游景區開發的投資方法和措施，是旅游景區開發和建設的當務之急。

　　旅游投資評估標準從何而來?

　　如何考量一個旅游景區是否值得投資，對于旅游產業的投資主體，無論是政府、國有企業，還是民營資本而言，都是一個至關重要的問題。“知名度帶來投資度”，吸引投資的關鍵是“大觀念策劃、大格局規劃、大品牌營銷、大集團運營、大推廣模式”，其中，客戶最關心的無非是以下幾個問題：

　　旅游市場大勢怎樣?市場中競爭如何?項目的目標市場在哪?這個市場的市場空間有多大?項目投入后盈利情況怎樣?

　　旅游產業的投資策劃，需要有一個切實可行、有規可依的評估標準，首先需要從以下兩個層面優先考慮：

　　一、要符合國家的宏觀政策，符合項目所在地區的總體規劃。

　　國家和地區的政策、規劃，都是站在一個宏觀視角，以發展的眼光來看待產業的發展，必然符合大的趨勢和潮流。旅游投資也應該在國家和地區發展的大背景下，在順應時代潮流、市場需求的同時，取得政策上的扶植和支持，取得良好的經濟效益和社會效益。

　　二、要符合開發項目當地的自然資源和人文環境。

　　旅游業的發展，必須依托當地的自然和人文資源，不能背離當地的文化特色。針對投資方所關注的焦點問題，首先應該遵循一定的原則去考量。

　　一是系統性原則。

　　因為旅游投資引發多種相關產業的發展，所以，一個旅游景區的投資開發過程中，應當兼顧其相關產業的發展，打造產業鏈，形成產業群。例如，深圳華僑城，在打造旅游業的同時，將地產開發、制造業、文化創意產業同步打造，形成了一個完整的綜合產業集群。

　　二是效益性原則。

　　旅游產業是一種長期性的產業，也就是說投入回報的周期會比較長，但是，其投資回報也是長期見效的，因為，一個優秀的旅游項目的生命周期也較長。除了經濟效益外，還要注重其社會效益，不能只顧眼前的經濟效益，而放棄了其長遠的社會效益。例如，河南嵩山少林寺，除了本身是著名的旅游目的地外，少林寺還承載了中華武術以及中國傳統文化的傳承和傳播使命。

　　三是適應性原則。

　　整個旅游開發項目必須要與旅游開發地的風土人情和當地百姓的生活習性相適應，要為當地百姓的幸福生活謀福利，當然，也要兼顧市場和游客的需求。比如，山東省針對國家的環渤海經濟區的發展戰略和國家后奧運時代發展戰略，將青島打造為“奧運在這里揚帆”的國家級濱海旅游名城，就是既符合時代潮流熱點，又結合城市個性，有利于城市品牌塑造和市民生活質量的提升。

　　旅游景點投資評估的科學方法

　　旅游投資僅有考量原則還不夠，還必須有投資開發評估，這必然需要建立一套科學的方式方法，對整個項目的開發前景進行全方面的評估，為項目的開發打下堅實的基礎。

　　一、研究發展規律，探求旅游業的發展態勢。

　　研究內容包括投資項目所在地區的相關旅游市場發展現狀、發展特征、地方政策導向，以及整體規劃等方面，憑借這些來預判該旅游市場未來的發展趨勢。

　　例如，長三角地區在2010年世博會之后，國際會展旅游發展迅猛，根據這種的發展形勢，在長三角地區投資會展旅游項目，就是符合潮流和大勢的明智之舉。

　　二、研究競爭對手，知己知彼，解決競爭如何的問題。

　　要研究投資項目所在市場的旅游產品數量規模、產品構成、定價方式、游客特征、運營狀況和經營模式等，形成差異化競爭。以上海朱家角古鎮為例，在整體投資規劃之前，就對江南六大古鎮就行了深度調研，尋找自身與其他古鎮的區別之處，最終定位為“圓夢大上海”，形成了具有自身特性的水鄉古鎮唯一性。

　　三、了解市場動向，獲取游客需求。

　　目的在于發掘“目標市場在哪”及“市場空間有多大”兩個關鍵問題，研究內容包括潛在目標客戶背景特征、消費動機、消費行為、消費水平、對現有產品的滿意度、對擬投資項目的接受度等，在掌握上述信息的基礎上，進行數據挖掘，并結合競爭研究的結論，推導出目標客戶定位及市場空間。

　　四、進行運營及財務研究。

　　主要解決能否盈利的問題。包括國內外同類標桿的商業模式、客流狀況、投資情況、成本結構、盈利情況(投資回收期、IRR等) 成功關鍵要素等。

　　山合水易機構