以養老之名圈地

　　國務院日前印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》，針對當前養老服務業發展面臨的“融資難”、“用地難”、“用人難”和“運營難”等問題，提出一系列扶持政策。這給本已躍躍欲試的眾多投資者注射了一針“強心劑”，甚至有人預言，養老產業很快就將“井噴”。而近些年來紅火起來的“養老地產”在其中扮演著極其重要的角色。養老地產發展的春天來了嗎?請看記者一線調查。

　　誘人蛋糕群雄逐鹿

　　■我國老年人口已達2億，2010年老年人消費規模超1.4萬億

　　“孫子小的時候，還可以幫忙帶帶，可等孫子長大了，咱能干什么?”家住西安的王麗君說，隨著自己年紀越來越大，“以后不要給孩子添麻煩”的心理也越來越強烈。在“421”結構家庭中，老年人會越來越多地走出居家養老模式，更多地依賴于社會機構養老，王麗君如是判斷。

　　“敬老院誰去啊?沒人管了才去呢。”76歲的陜西師范大學教授陳錦屏卻是如此反應。不過，她也承認，現在不跟子女住在一起，她和老伴“有時會感覺生活寂寞”。而且，住宅樓沒有電梯，上上下下很不方便。

　　“如果有這樣一個社區：環境安靜幽雅，建筑設計、配套設施都能滿足老年人的需求;有一個專業團隊，能給老年人提供及時、必要、適當的醫療和生活服務，幫助我們結識一幫朋友。那該有多好啊!”陳錦屏憧憬道。

　　陳錦屏的構想在一個名為“養老地產”的新概念中似乎能夠實現。何為養老地產?簡言之，就是從建筑設計、園林規劃、裝飾標準，到健康管理、文體活動、餐飲服務和日常起居呵護，無不體現適老化設計，并為此配備相應的設施設備和精心打造專業管理團隊。

　　“養老養生的好去處”，“退休后的適意居所”，“全新退休生活的桃源勝地”……翻閱報紙，連接網絡，打開收音機，以及從馬路邊上遞過來的宣傳資料中，類似廣告的出現頻率越來越高。

　　目前，我國是老年人口最多的國家，已達2億，到2015年，全國60歲以上老年人將增加到2.21億，老年人口比重將達到16%。

　　老齡社會的來臨，讓養老產業成為一塊誘人的大“蛋糕”。調查數據顯示，2010年我國老年人口總體消費規模超過1.4萬億元。瞄準這塊蛋糕，眾多房企、保險公司紛紛涉足養老地產，養老地產進入“群雄逐鹿”的時代。

　　養老床位供應不足、基礎設施薄弱、城鄉發展不平衡也使得養老地產更顯必要和誘人。西安市民政局統計顯示，截至2012年底，西安60歲以上老年人口已達120.68萬人，其中空巢老人占到老年人家庭總數的57.2%。加之“421”家庭結構日益普遍，傳統的居家養老功能越來越脆弱。與此同時，西安市養老服務基礎設施依舊薄弱，目前每千名老年人擁有養老床位數不足20張，城鄉之間養老服務發展并不均衡。

　　業內人士表示，原有由政府興辦的敬老院、養老院普遍存在床位緊缺、供不應求的問題，且其服務對象主要定位于經濟水平較低、亟須福利救濟的“鰥寡孤獨”者。如何為更廣闊層面上的老齡人口提供更加人性化的服務?養老地產無疑是一種新的可資借鑒的模式。

　　生機勃勃魚龍混雜

　　概念模糊，標準缺失，部分投資商以養老之名行圈地之實

　　近日，記者走進西安市未央區一個被冠以“西北首家養老地產”的在建樓盤。銷售人員介紹樓盤情況時，卻自始至終未提“養老”二字。直到記者忍不住開口詢問，銷售人員才介紹說，社區內確有一棟養老公寓作為規劃配套項目，但具體情況尚不得知。

　　該項目開發商總裁助理夏永宏介紹說，項目將嘗試與養老旅游相結合，在小區業主的基礎上，向社會開放，計劃通過租售、委托代管等方式將養老公寓“作為資產來運作”。

　　在北京市順義區，有一個一期于2003年就全面入住，業內公認國內發展較早的“養老地產”項目。在宣傳手冊封面上，也赫然印有“全新退休生活的領跑者”幾個大字。可當記者詢問該社區是否是老年城時，工作人員卻回應道：“我們這里是普通住宅社區，只是老年人比較多而已。”

　　一面是“養老地產”的高調宣傳，一面是“普通社區”的低調回應。這一怪象的出現，恰恰是開發商們糾結心態的真實寫照：既希望在龐大的養老產業中分一杯羹，又害怕被人揪住小辮子，受到“名不符實”的輿論指責。

　　“生機勃勃，魚龍混雜。”北京市民政局副局長李紅兵這樣概括養老地產的發展現狀。

　　業界人士陳俊也持有類似觀點。“眼下‘養老地產’的概念并不清晰。”目前，國內絕大多數養老地產項目做得不溫不火，不死不活。“比如，北京昌平區某老年公寓，400多張床位，僅入住50來人，只能通過接待旅游團來彌補虧空。那為什么這一產業發展還如此迅速?在于許多人以做養老為由頭，意在圈地。”

　　中國農科院副研究員盧布認為，養老地產發展的混亂與標準缺失也有關系。當前，我國養老產業發展的制度體系、產業標準和政策體系，準備都還不足。在我國，商業化養老時代尚未到來，一方面當前國民的收入結構不符合大面積商業化養老的需求，有錢人不會參與商業化養老過程，一般工薪階層尚無能力支撐商業化養老;另一方面養老項目投入大、回收周期長，讓許多投資者望而卻步。

　　李紅兵指出，一般情況下，只有那些失能失智的老人，在一對一服務成本太高、難以為繼，但又要保證他們相對穩定的生活水平時，集中養老才顯出必要性。居家養老目前是、未來也依然會是絕大多數老人的選擇。

　　此外，政府在養老地產發展中應當扮演怎樣的角色，同樣引人矚目。夏永宏告訴記者，他們的養老公寓項目，土地規劃已經通過政府有關部門批復，但“并沒有在拿地等方面享受更多的優惠政策”。

　　今年4月，北京市國土資源管理局公布了今年土地供應計劃，其中100公頃養老設施用地首次單獨列項。相關負責人介紹，這些養老設施用地的供應方式，一部分是政府投資的、社會福利性質的養老設施，將通過劃撥方式供應;一部分是非政府投資的，利用國有土地建養老設施的，將通過招拍掛等方式出讓。

　　但據媒體報道，北京總共推出的7塊養老設施用地，目前僅出讓1塊，原因在于“土地指標有限及財政壓力，各區縣并不熱衷于推動養老設施用地”。

　　也有業內人士分析，根本還在于養老地產的模糊性，許多投資商“項莊舞劍”，意在圈地，是“用肥油養瘦骨頭”。養老產業因為是微利產業，故很多養老地產投資者在拿到土地以后，只會將其中的一部分用來建養老設施，另一部分則投入其他用途。而投資者的心思到底在“油”上還是“骨頭”上，實際運行中很難判斷，故政府也不敢輕易給地。

　　商業還是公益?養老地產在兩者中糾葛不清。

　　先懂老人再做地產

　　破局尚待時日，解決服務問題是根本出路

　　9月5日，北京市民政局通報的一項調查顯示，13.5%的老人心理健康狀況較差或差，希望得到“精神關懷”的老人占27.9%，與選擇物質支持(29.7%)的老人比例相當，位居老人最希望得到關懷的前兩位。

　　在一個個專業表述和數據的背后，人們似乎能看到一顆顆孤獨而又充滿期盼的心。

　　“現在的養老地產多在地產上做文章，卻不在養老上做文章。這也是這些項目之所以慘淡經營的根由。”陳俊說，如果只是盯著老人的荷包，而不關注老人的需求，養老地產不可能成功。要想成功，就得先研究和讀懂老人。

　　以北京某老年養生城為例，17萬平方米的建筑，設施奢華，游泳池、棋牌室、健身房等應有盡有，但活動室里空空蕩蕩，就是沒有老年人過來享受這些服務。

　　“服務人員、管理人員都是從售樓部轉過來的。服務跟不上，再高檔、豪華的配套設施也無法滿足老人精神層面的需求。”一位業內人士表示。“‘銀發’產業化，根本還是要解決服務的問題。”

　　有的養老機構“一床難求”，有的養老機構床位卻大量空置。李紅兵說，對此現象很多人習慣用公辦和民辦來加以區分。實不盡然，根本還在于機構的服務跟不上。北京空置率高的養老機構其實是鄉鎮敬老院，不是它地處郊區、交通不發達，核心在服務能力和水準，這些敬老院基本無醫療支撐。這也從另一角度給養老地產投資者提了個醒。

　　盧布則認為，養老產業涉及很廣，不一定首先經過房地產這個門檻。“尤其是一些中小企業，應從養老服務業創新中求出路。”

　　今年8月底，按照降低門檻、規范運營的思路，西安市民政局和財政局聯合出臺了一系列辦法，試圖吸引更多的社會資金進入養老領域。例如，對屬于新建類養老機構，在城六區范圍內的，每張床位將給予建設補助4000元，在城六區范圍外的補助3000元。對屬于購買、改擴建類養老機構，在城六區范圍內的，每張床位補助1500元，在城六區范圍外的補助1000元。同時，對養老機構等級評定設定三個檔次，對其接納自理老人、半失能老人和失能老人按人次分別給予不同程度資金獎勵……

　　養老地產政策亟待細化，相關標準應盡快出臺，讓投資者的心里更敞亮，讓消費者的判斷更有方向，這是陳俊的心聲。

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