旅游地產(chǎn)這個(gè)名詞愈來愈熱。從理論上來說，旅游地產(chǎn)是比較寬泛的概念，大體可以分為以下四類：一是旅游景點(diǎn)地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間；二是旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間；三是旅游度假地產(chǎn)，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時(shí)度假的時(shí)權(quán)酒店等等；四是旅游住宅地產(chǎn)，主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

    旅游業(yè)與房地產(chǎn)同屬第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是以房地產(chǎn)為經(jīng)營對(duì)象，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營、維修、管理的經(jīng)營活動(dòng)或行業(yè)的總稱，是一個(gè)獨(dú)立的自成體系的產(chǎn)業(yè)部門：而旅游業(yè)是包含“行、游、住、食、購、娛”六大要素在內(nèi)的綜合性產(chǎn)業(yè)。怎樣巧妙地把房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)結(jié)合，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)新一輪發(fā)展，應(yīng)對(duì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)業(yè)充滿變數(shù)的沖擊。山合水易旅游策劃規(guī)劃機(jī)構(gòu)給予如下幾方面的建議：

    一、注重旅游地產(chǎn)中的旅游策劃創(chuàng)意

    一個(gè)好的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，一定是旅游策劃先行，旅游策劃指導(dǎo)旅游規(guī)劃，旅游規(guī)劃指導(dǎo)旅游地產(chǎn)建設(shè)。旅游地產(chǎn)的創(chuàng)意與策劃，好比學(xué)生作文的中心思想的提煉和表現(xiàn)。項(xiàng)目的規(guī)模與功能，建筑的色彩與體量，布局的尺度與收放，氛圍的營構(gòu)與把握，都應(yīng)在創(chuàng)意、策劃中很好地確定，最終通過新穎樸實(shí)的外觀、功能完善的內(nèi)構(gòu)、配套齊備的設(shè)施、自然協(xié)調(diào)的韻味，塑造項(xiàng)目的特色和魅力。如果沒有旅游策劃謀定戰(zhàn)局，那就是亂劃亂建了，因?yàn)闆]有策劃指導(dǎo)的規(guī)劃是亂劃，沒有規(guī)劃指導(dǎo)的建設(shè)是亂建。理不清旅游策劃、旅游規(guī)劃、旅游地產(chǎn)建設(shè)之間的關(guān)系，就不能夠玩好旅游與地產(chǎn)中的重要元素組合。

    二、做旅游地產(chǎn)要先做旅游，后做房產(chǎn)

    一般在旅游地產(chǎn)的概念范疇中，從項(xiàng)目功能上來講，旅游，尤其是旅游策劃創(chuàng)意和旅游規(guī)劃，發(fā)揮了80%的項(xiàng)目功能，而地產(chǎn)發(fā)揮了20%的項(xiàng)目功能。項(xiàng)目建設(shè)強(qiáng)調(diào)高起點(diǎn)、大手筆、跨越式，最好是聘請(qǐng)實(shí)力雄厚、資質(zhì)一流的國際知名旅游策劃規(guī)劃公司及景觀設(shè)計(jì)公司，做到旅游策劃規(guī)劃一步到位，實(shí)施分步進(jìn)行，把握好節(jié)奏。

    綜合型的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目原則上一般是：先做旅游，后做房地產(chǎn)。因此首期的項(xiàng)目中應(yīng)包括主要的旅游項(xiàng)目，以人氣帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提升(旅游項(xiàng)目的建設(shè)與經(jīng)營要不求盈利，只求精品)，并可增強(qiáng)項(xiàng)目在政府領(lǐng)導(dǎo)和公眾中的號(hào)召力，取信于人，為后續(xù)開發(fā)的順利實(shí)施奠定基礎(chǔ)。

    但由于項(xiàng)目規(guī)模巨大，開發(fā)周期長，資金壓力大，為此，一定要注意合理安排開發(fā)的節(jié)奏，確保資金鏈的安全，要短線開發(fā)與長線開發(fā)結(jié)合。從商業(yè)利潤的角度來講，地產(chǎn)發(fā)揮的功能占據(jù)80%，而旅游占據(jù)了20%，旅游的資金回籠較地產(chǎn)的腳步相對(duì)慢些。因此也要適當(dāng)包括一部分房地產(chǎn)，以增加現(xiàn)金流，緩解資金壓力。也可先將部分土地作價(jià)入股與其他公司成立新的房產(chǎn)項(xiàng)目公司，以盡快變現(xiàn)，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

    三、旅游地產(chǎn)應(yīng)度重視公關(guān)工作

    旅游地產(chǎn)項(xiàng)目需要建立和充分用好省市與本地領(lǐng)導(dǎo)的公關(guān)資源，這是項(xiàng)目順利推進(jìn)的關(guān)鍵因素之一(在投資環(huán)境還不完善、不透明的情況下就更是如此，因?yàn)樗峁┝艘粭l投訴和監(jiān)督渠道，這是極為重要的稀缺資源)。

    同時(shí)，要促使當(dāng)?shù)卣c開發(fā)商方建立起相同的價(jià)值取向，使該項(xiàng)目的開發(fā)不僅是企業(yè)單方的行為，也是政府樂觀其成并全力推動(dòng)的事情(最好是讓該項(xiàng)目成為當(dāng)?shù)氐闹攸c(diǎn)項(xiàng)目)。

    北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院
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