隨著經濟發展，自駕車的興起，使得人們生活空間的地域限制逐漸減小，人們的出游能力和生活空間變大，體現在旅游休閑和旅游房地產上，就是鄉村旅游房地產的發展。實質上，體現了人們追求與自然貼近的本性，是追求生活方式豐富多樣的表現。田園旅游房地產，是鄉村休閑房地產中的一類重要產品，田園中原有的“人家”的內涵使游客容易找到親切感。

　　一、田園生活休憩模式的發展趨勢

　　田園生活是田園旅游房地產發展的吸引力。在鄉村休閑產品中，田園生活是較為普及的一類產品。除了與自然親近，游客更著重田園中“人家”生活的感覺，那是人與自然和諧相處的體驗過程。吸引力內容包括：

　　1、田園風光：包括田園生活重要的意象，如耕田、梯田、水塘、牧童、耕牛、油菜花、大樹、庭院植物等等；不同時節田園不同的景象。

　　2、田園生產生活方式：包括漁、樵、耕、讀等等，各種農耕器具的展示與使用；田園生活節奏的體驗。

　　3、田園的手工副業：包括自然經濟下的行行業業，釀酒、制茶、養蠶、造紙、燒瓷、風箏、年畫等等。

　　4、田園四季節慶：圍繞農耕文明形成的各種節慶活動。

　　5、田園的建筑和小品：村舍、祠堂、庵廟、書院、水車、水井、曬場、草垛等等；各個地域有自己獨特的風格，讓游客樂此不疲。

　　6、田園的文化：包括中國士大夫文化、隱逸文化、民俗掌故等等，無數的藝術作品都在描繪詩意的田園生活。

　　二、田園旅游房地產產品類型

　　田園旅游房地產主要有以下四類：

　“農家”：一般為農民的生活生產資料，具備接待功能即是“農家樂”，如果是較大景區周邊的農家，其盈利效益非常可觀；

　“莊園”：一般為企業或個人開發的度假村性質產品，綜合了餐飲、采摘、住宿、游樂等多項休憩內容，通常以某項農作物或手工副業為賣點，綜合各類配套產品，有較大的接待容量，如農莊、酒莊、水莊、山莊等等。有的產品檔次極高，能滿足高端市場的消費需求。一般區位靠近休閑消費市場，有點采用異國田園風格。此類莊園中的酒店產品可走野奢酒店的路線。

  “鄉村別墅”：除了地理位置處在城市近郊，通常有花卉、果園等配套，如葡萄園、熏衣草花園等，就很受小資階層的青睞。此類別墅有產權和時權的產品選擇。

　“古村古鎮古城”：此類產品是田園旅游房地產中資源條件最好的產品，以仍然保留以前鮮活的生活方式為最佳品。山水、建筑、風光、文化、人物等方面，對游客有很強的吸引力，隨著可進入性和接待設施的配套，整個產品可以相對較少的投資帶來非常好的現金流。目前此類產品中古徽州村落、江南水鄉水鎮較受歡迎，但是此類產品的旅游房地產開發須充分考慮文物保護問題，除了地塊選址的問題，還須考慮新建和改造房地產的風格協調問題。

　　三、田園旅游房地產的土地

　　田園旅游房地產具備鄉村休閑房地產的一般土地問題，即大部分建設用地為鄉鎮建設用地、集體用地、宅基地和農業生態科技園政策配套用地。

　　近郊農村，不僅具備發展鄉村休閑旅游的條件，而且可以開發休閑旅游房地產。雖然農村集體建設用地在土地管理上存在較大的障礙，鄉村房地產的法律產權基礎、流通性等方面存在較多的問題，但是，鄉村休閑旅游房地產仍然悄悄地發展了起來。這正在成為房地產的一個分支，也正在從法律的盲區走向商業模式的創新。

　　田園旅游房地產是鄉村休閑房地產中較易人手運作的一種類型。因“田園”與“人家”的結合，一般存在一定存量的房產，這些房產下的地產已是事實的建設用地。這些房產的選址一般對周邊環境的風水有一定考慮，自然環境一般較好，因此，會出現個人買下敗落的鄉村院落老宅，翻新蓋私人別墅的現象。一些有實力的企業，通過“農業產業開發”、“高科技農業開發”、“旅游開發”等不同的形式，在農村開展圈地運動，靠租用、征用、私人交易等手法，占用了一些土地，建設了一批房地產。如北京一家著名企業就一舉拿下北京郊區20多個古村落進行旅游房地產開發，手筆不小，但如果不能打造出田園旅游房地產的核心吸引力，這個開發的進程將有些曲折。

　　我們認為，鄉村休閑房地產是中國經濟發展到今天必然形成的一個具有相當需求的市場。國家現有的土地政策對于這一市場的發展并不鼓勵，應該對農村土地流轉進行調整，對集體建設用地的流轉給予支持，使鄉村休閑房地產能夠順利發展，使其成為推動新農村建設的一個有力的工具，帶動區域公共設施配套，交通道路建設，環境整治及衛生安全建設的重要力量，帶動農民生活水品的提高。

　　因此，此類旅游房地產的土地流轉的法律形式雖然存在瑕疵，但是已經事實存在，如何規范并合理運作需要國家給予更為明確、更為詳細的法律供給。

　　此類房地產的環境賣點、土地產權和使用權限制，一般以非固定和非永久性建筑為主。產品形式的發展還有待于法律供給的健全。

　　四、田園旅游房地產運作模式

　　田園旅游房地產已經有較為成熟的運作模式：

　　1、依托于具備了田園生活核心吸引力的高品質旅游資源，解決可進人性問題，開發旅游房地產。以觀光休閑游客的商業消費和住宿接待為主要功能的旅游房地產，可稱為景區式房地產模式。先期可對原有村落進行內部住宿接待設施提升和改造；后期可新建結合當地風格的檔次較高的賓館酒店。

　　2、在高品位的-古村古鎮古城保護區外，具備合適條件的地方進行旅游房地產開發，為高端客戶投資購買，可稱為旅游目的地房地產模式。

　　3、在休閑消費市場需求較大的城市近郊，租入或購入適合開發田園旅游房地產的地塊或村落，打造出典型田園生活的吸引力產品，吸引休閑度假游客消費，較受自駕市場、企業單位會議活動市場及其他市場的青睞，可稱為度假村房地產模式。

　　4、最為普遍的農家樂房地產模式，體量規模較小，但卻支撐了一大部分市場。

　　5、在城市近郊，以田園生活產品為賣點的房地產產品，以田園生活的浪漫詩意為訴求點，如郁金香花園、熏衣草莊園等，是正式的房地產產品，可稱為題材房地產模式。

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