從國內(nèi)旅游行為的角度出發(fā)，其特征正在逐漸從單一性的觀光旅游、到有目的的休閑旅游，再發(fā)展到度假休閑旅游。旅游行為的不斷變化，使其旅游產(chǎn)品也在悄然發(fā)生改變。早期的產(chǎn)品多為滿足旅游人口的概念需求，如旅游地產(chǎn)的鼻祖深圳華僑城，其單純地通過主題公園驅(qū)動房地產(chǎn)，僅僅滿足了概念上的旅游地產(chǎn)開發(fā)。而在旅游行為方式升級趨勢下的項目開發(fā)，多注重創(chuàng)新產(chǎn)品的設(shè)計和多元產(chǎn)品的組合，在此發(fā)展模式下，產(chǎn)品成為旅游地產(chǎn)的重要支撐。如芙蓉古城通過建筑符號作為產(chǎn)品表現(xiàn)特征之一，以文化包裝項目，將住宅產(chǎn)品和旅游產(chǎn)品有機地整合在一起。

趨勢二：空間規(guī)模——由“小而精”到“大而全”的復(fù)合型區(qū)域開發(fā)

不同的資源，不同的土地屬性，不同的開發(fā)商背景，都會影響項目的體量和規(guī)模。從國內(nèi)目前的發(fā)展趨勢來看，項目規(guī)模正從小體量單一性逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榇篌w量多元化特征，也就是從“小而精”到“大而全”的發(fā)展方向轉(zhuǎn)變。空間規(guī)模并不能單純的以占地面積和建筑體量來衡量，更多的需要考量不同層次的產(chǎn)品特征和組合方式。就目前旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀而言，占地面積正在逐漸擴大，一方面，不斷增長的土地價值使得開發(fā)商更愿意在項目開發(fā)之前先行圈地，且土地越多越好；另一方面，在累積了多年開發(fā)經(jīng)驗的情況下，很多開發(fā)商都有著較強的開發(fā)自信，在不斷擴大其開發(fā)項目體量的前提下，在產(chǎn)品組合方面，通過不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品形態(tài)，進(jìn)行合理有效的整合，在“全”的基礎(chǔ)上，不斷地創(chuàng)新。在旅游地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)的發(fā)展趨勢之下，也開始逐漸演化為大型區(qū)域的經(jīng)濟(jì)開發(fā)，由旅游地產(chǎn)主導(dǎo)的旅游產(chǎn)業(yè)和旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)，逐漸支撐起地區(qū)的人口、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并通過復(fù)合型的旅游地產(chǎn)開發(fā)，不斷提高土地價值，催熱區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，再反作用于地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，也就是大旅游地產(chǎn)的概念。在這樣的發(fā)展趨勢之下，空間規(guī)模從“小而精”到“大而全”的復(fù)合型發(fā)展趨勢將越加明顯。

趨勢三：選址策略——自然資源越稀缺越競爭，呈現(xiàn)“兩極”開發(fā)戰(zhàn)略布局

對于傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)開發(fā)而言，選址通常會在兩類資源較好的地區(qū)，一類是自然資源較為豐富的地方，如山、湖、海、河周邊，這些地區(qū)通常空氣較好，環(huán)境優(yōu)美，位于城市近郊，具備離城不離塵的特征；另一類是人文資源豐富的地區(qū)，如古城遺址、古村落等，此類地區(qū)通常人文底蘊濃厚，歷史厚重，充滿文化氣息，在地方人群中引起強烈的內(nèi)心共鳴，加之自然資源越來越稀缺，且人們對于人文歷史的追求不斷增強，因此，依托人文資源開發(fā)旅游地產(chǎn)成為一種新的發(fā)展趨勢。另外，從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來考慮，在有限自然資源的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展旅游地產(chǎn)，對于經(jīng)濟(jì)不很發(fā)達(dá)的地區(qū)、相對貧困的地區(qū)，地方政府為了提升當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行了有效的合作，帶動區(qū)域的招商引資以提高經(jīng)濟(jì)實力；其次是在缺乏自然資源的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市發(fā)展旅游地產(chǎn)，地方政府可以由房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行土地招標(biāo)，以完善城市周邊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，豐富商業(yè)配套。城市兩極甚至多極開發(fā)的戰(zhàn)略布局，將成為今后旅游地產(chǎn)選址的主要方向。

趨勢四：資源整合——模式多樣，強調(diào)在多元化聯(lián)合中實現(xiàn)旅游資源再造

有效地整合區(qū)域各方資源，增強關(guān)聯(lián)效應(yīng)，開發(fā)形式多元化，從單純的旅游資源依托型轉(zhuǎn)變?yōu)楣采停瑥娬{(diào)各種資源的有效融合。旅游地產(chǎn)的開發(fā)投資行為特征已不是單純的地產(chǎn)投資活動，它對社會文化的促進(jìn)、生態(tài)環(huán)境的保護(hù)、土地資源的利用等各種層面的影響，均會受到社會輿論的關(guān)注；隨著旅游地產(chǎn)進(jìn)一步擴張，隨著資源價值不斷異化，導(dǎo)致我們隨著資源本身的多樣化，對旅游地產(chǎn)本身的內(nèi)容和項目設(shè)計的進(jìn)一步多樣化，導(dǎo)致旅游地產(chǎn)操作上和運作上都需要結(jié)合資源本身的特點來設(shè)置出有吸引力的主題和內(nèi)容，吸引潛在的市場和消費者。

趨勢五：市場需求——投資者對品質(zhì)越來越挑剔，主題特色和質(zhì)量提高顯得更加重要

旅游行為的發(fā)生載體是客戶群體，旅游地產(chǎn)功能產(chǎn)品的升級是旅游行為不斷轉(zhuǎn)變的結(jié)果，多變的客戶需求，引導(dǎo)著旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的不斷變化。對于旅游地產(chǎn)而言，其客源結(jié)構(gòu)相對較為復(fù)雜，有第一居所需求，有第二居所需求，也有投資需求、養(yǎng)老需求等，且旅游地產(chǎn)的功能產(chǎn)品較為豐富，不同功能的產(chǎn)品所導(dǎo)入的客戶層次也不盡相同，因此滿足不同檔次客戶的不同需求，又是旅游地產(chǎn)不得不面臨的重要挑戰(zhàn)。面對這一挑戰(zhàn)，旅游地產(chǎn)的發(fā)展商們正在逐漸地轉(zhuǎn)變產(chǎn)品設(shè)計和功能布局，而左右這一變化的是對客戶需求的不斷深入研究。隨著旅游地產(chǎn)開發(fā)的不斷成熟，這一趨勢將顯得愈發(fā)明顯。

趨勢六：智力驅(qū)動——策劃、規(guī)劃、產(chǎn)品顧問的龍頭作用日益凸顯

       面對專業(yè)化程度越來越高的房地產(chǎn)開發(fā)，僅靠開發(fā)企業(yè)和設(shè)計單位已經(jīng)難以滿足復(fù)雜的開發(fā)系統(tǒng)工程，加之旅游地產(chǎn)的規(guī)模龐大，系統(tǒng)繁雜，現(xiàn)有的腦庫已經(jīng)遠(yuǎn)不夠用，因此，專業(yè)顧問公司的作用就顯得非常明顯，尤其是在設(shè)計方介入之前，顧問公司可以起到指導(dǎo)性的作用。由于顧問公司經(jīng)驗豐富，專業(yè)化程度高，在整體定位、市場調(diào)研、客戶研究、產(chǎn)品建議等方面都能提出專業(yè)且合理化的建議，同時顧問公司在平衡如開發(fā)商和政府、開發(fā)商和設(shè)計院等各方關(guān)系上都能起到特殊的作用。因此，多腦驅(qū)動的頭腦風(fēng)暴將成為行業(yè)發(fā)展的主流趨勢！

       北京山合水易規(guī)劃設(shè)計院
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